ระยะร่น และที่ว่าง ในการออกแบบบ้านต้องเว้นยังไงให้ถูกกฎหมาย ?

ระยะร่น

การออกแบบบ้านให้เป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้บ้านที่ก่อสร้างเว้นที่ว่าง และร่นระยะจากจุดที่กำหนดถึงตัวอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งก็คือห้ามก่อสร้างจนเต็มพื้นที่ ….  แล้วที่ว่างคืออะไร ? ระยะร่น คืออะไร ? หรือแค่พื้นที่ ที่ไม่มีหลังคาปกคลุมจะนับเป็นที่ว่างไหม ? แล้วเป็นระเบียงนับว่าเป็นที่ว่างไหม ? สร้างบ้านติดกำแพงบ้านข้างๆได้ไหม ?

ที่ว่างคือ “ พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวอาจจะจัดให้เป็น บ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักมูลฝอย ที่พักรวมมูลฝอย หรือที่จอดรถ ที่อยู่ภายนอกอาคารก็ได้ และให้หมายความรวมถึงพื้นที่ของสิ่งก่อสร้าง หรืออาคารที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น ” … จากข้อความข้างต้น แสดงว่าที่จอดรถ หรือระเบียงภายนอกถ้าสูงไม่เกิน 1.2 เมตร และไม่มีหลังคาปกคลุมก็นับเป็นพื้นที่ว่างได้ แต่ที่ไม่ได้บอกในข้อความข้างต้น คือสระว่ายน้ำที่มีปริมาตรเกิน 100 ลบ.ม. จะนับว่าเป็นอาคาร และไม่นับว่าเป็นพื้นที่ว่าง

       ระยะร่น คือระยะห่างของแนวอาคารกับแนวเขตที่กฎหมายกำหนด เช่นพื้นที่ข้างเคียง คูคลอง ถนน ตามที่กฎหมายกำหนด  โดยในปัจจุบันแนวทางปฏิบัติของเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นโดยทั่วไปแล้วจะพิจารณาแนวอาคาร โดยถือเอาแนวผนังอาคาร หรือแนวเสาของอาคารที่อยู่ริมด้านนอกสุด แต่จะไม่รวมถึงกันสาด ชายคา หรือหลังคา (อ้างอิงจากหนังสือตอบข้อหารือของกรมโยธาธิการและผังเมือง ที่ มท.0710/10880 และที่ มท.0710/13604)

พื้นที่ว่างและระยะร่นสำหรับบ้านโดยสรุปสามารถแบ่งเป็นข้อได้ตามนี้ แต่ในทั้งนี้อาจไม่ครอบคลุมทุกๆ กรณี เรื่องที่ว่าง และระยะร่นยังมีข้อปลีกย่อยอีกมากพอควร สามารถหาดูเพิ่มเติมได้ที่ กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และหากเป็นที่ดินในกรุงเทพฯ ให้ดูข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 50

1.) พื้นที่ว่าง

• มีพื้นที่ว่างไม่น้องกว่า 30% ที่กฎหมายกำหนด โดยดูจากพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดที่มากที่สุดของบ้าน

2.) ระยะถอยร่นจากแนวที่ดินข้างเคียง

• กรณีมีช่องแสง ช่องลม
• กรณีบ้านสูงไม่เกิน 9 เมตร มีช่องแสง ช่องลม บล็อคแก้ว ประตู หน้าต่าง ระเบียง ระยะร่นต้องห่างไม่น้อยกว่า 2 เมตร
• กรณีบ้านสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร มีช่องแสง ช่องลม บล็อคแก้ว ประตู หน้าต่าง ระเบียง ระยะร่นต้องห่างแต่ ให้มีระยะร่นอย่างน้อย 3 เมตร
• กรณีไม่มีช่องแสง ช่องลม
• อาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร “ได้รับการยินยอม” เป็นรายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง สามารถสร้างชิดที่ดินข้างเคียงได้
• อาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร “ไม่ได้รับการยินยอม” จากเจ้าของที่ดินข้างเคียง ต้องร่นระยะจากที่ดินข้างเคียงถึงแนวอาคารอย่างน้อย 0.50 เมตร
• อาคารสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ต้องร่นระยะจากที่ดินข้างเคียงถึงแนวอาคารอย่างน้อย 0.50 เมตร

3.) ระยะร่นจากแนวถนน

• ถนนสาธารณะที่มีความกว้างเขตทางน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร กรณีนี้ไม่ได้ระบุประเภทอาคารจึงบังคับใช้กับทุกอาคาร
• สำหรับบ้านที่สูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 เมตร
• ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร
• ถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 1 ใน 10 ของความกว้างของเขตถนนนั้นๆ เช่น ถ้าถนนกว้าง 12 เมตร แนวอาคารต้องร่นห่างจากเขตถนนเท่ากับ 1.20 เมตร
• ถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไปให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 2 เมตร

อ้างอิง กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

ปล.ศึกษาแบบเห็นภาพจาก multiple story ตามลิงค์นี้ได้ครับ